Expertise ou estimation : quelle différence ?

Une estimation et une expertise n'ont ni le même objet, ni la même valeur.

L'estimation

L'estimation est un avis de valeur : un professionnel donne une fourchette de prix indicative, gratuitement, pour vous aider à fixer le prix de mise en vente d'un bien. C'est un outil commercial, utile pour vendre, mais sans portée juridique.

L'expertise en valeur vénale

L'expertise en valeur vénale est un acte technique, écrit et engageant, réalisé par un expert selon une méthodologie normée. Elle détermine la valeur réelle d'un bien à une date donnée, de façon argumentée, neutre et motivée. Là où l'estimation prépare une vente, l'expertise produit un document destiné à être présenté à un notaire, à un conseil ou à l'administration, et versé au dossier — l'indépendance de l'expert et la motivation du rapport font son poids.

Dans quels cas y recourir ?

Succession Partage équitable entre héritiers, déclaration.
Divorce / séparation Liquidation du régime, valeur du bien commun.
Donation / partage Anticiper une transmission en toute justesse.
IFI & fiscalité Valeur défendable face à l'administration.
Litige / expertise amiable Une base neutre pour trancher un désaccord.
Garantie bancaire Valeur de référence pour un prêt ou une garantie.

Comment se déroule une expertise ?

Définition de la mission

Nous précisons ensemble l'objet de l'expertise (succession, divorce, donation, litige…), le bien concerné et la date de valeur retenue.
Convocation des parties

Lorsque plusieurs parties sont concernées, je les convoque par lettre recommandée avec accusé de réception, afin que l'expertise soit contradictoire et que chacun puisse assister aux opérations.
Visite et relevé du bien

Visite détaillée sur place : mesures, état, prestations, environnement et contraintes éventuelles (servitudes, urbanisme, copropriété), en présence des parties convoquées.
Analyse et valorisation

Étude du marché local et des ventes comparables, puis application de plusieurs méthodes de valorisation reconnues pour aboutir à une valeur motivée.
Remise du rapport d'expertise

Un rapport écrit, daté et argumenté, concluant sur la valeur vénale du bien, remis à chacune des parties concernées.

Tarifs

1 190 € net

Expertise en valeur vénale

Ce que vaut le bien à une date donnée. Visite, analyse des références comparables et rapport écrit et motivé.

790 € net

Expertise en valeur locative

Le loyer que le bien peut raisonnablement produire. Même méthode, même rapport écrit et motivé.

Les deux, sur un même bien

1 790 € net

Valeur vénale et valeur locative

Les deux conclusions dans une seule mission : une visite, un dossier de comparables, deux rapports.

Chaque forfait comprend la visite, l'analyse et le rapport écrit et motivé. J'interviens sur toute l'Île-de-France. Honoraires réglables par virement ou en crypto-actifs.

TVA non applicable, article 293 B du CGI. Frais éventuels d'envois recommandés inclus. Un devis est établi avant toute mission. Le règlement en crypto-actifs est accepté pour ces honoraires : la contre-valeur en euros est arrêtée d'un commun accord au jour du paiement, et figure au devis comme à la facture. À ne pas confondre avec le prix d'un bien lors d'une vente : celui-ci doit parvenir au notaire en euros, une conversion préalable restant donc nécessaire.

Vous êtes notaire ou avocat ?

J'interviens en appui des notaires et des avocats de toute l'Île-de-France, sur les dossiers où une valeur doit être écrite, motivée et défendable — et où le délai compte autant que le chiffre.

Notaires

Successions et partages

Une valeur vénale motivée à la date du décès pour la déclaration de succession, ou à la date du partage en cas d'indivision. Rapport contradictoire lorsque les héritiers ne s'accordent pas, communiqué à l'administration comme aux parties. Sur un patrimoine qui franchit le seuil de l'IFI, la valeur retenue engage durablement le dossier.

Avocats

Divorce et liquidation

Évaluation du bien commun ou indivis pour la liquidation du régime matrimonial, l'attribution préférentielle ou le calcul d'une soulte. Expertise contradictoire, parties convoquées par lettre recommandée, valeur argumentée et défendable en cas de contestation.

Mes engagements

Délai : rapport remis sous 10 jours ouvrés après la visite, quelle que soit la période de l'année.
Contradictoire : convocation des parties par lettre recommandée avec accusé de réception, à ma charge.
Méthode : évaluation par comparaison appuyée sur les ventes réelles du secteur, confrontée à une seconde méthode reconnue, avec les comparables détaillés dans le rapport.
Indépendance : aucune mission de transaction n'est acceptée sur un bien que j'ai expertisé. Attestation signée jointe au rapport.
Honoraires : forfait connu à l'avance, sans lien avec la valeur du bien, devis systématique.
Secteur : toute l'Île-de-France — Paris, les Hauts-de-Seine, l'Essonne, le Val-de-Marne et au-delà. Je me déplace.

Un rapport-modèle anonymisé est disponible sur simple demande — le plus simple pour juger de la qualité d'un travail d'expertise avant de confier un premier dossier. Demander le rapport-modèle →

Voir la plaquette de présentation (1 page, imprimable) →

Demander une expertise

Exposez votre situation en quelques mots, ou appelez-moi au 07 656 75007 : je vous recontacte afin de convenir d'un rendez-vous et de vous adresser un devis.

Marie-Céline Etave Expert immobilier en valeur vénale C'est moi qui visite le bien, rédige le rapport et le signe. Vous avez un seul interlocuteur, du premier appel à la remise du document.